Ильшат Шагиахметов, топ-менеджер ФРТ, поделился в интервью о том, с какими изменениями в будущем придется столкнуться владельцам недвижимости в многоквартирных домах…
Отечественная сфера ЖКХ накапливает все больше проблем. Разбираться с ними сложно, поскольку финансирование оставлять желать лучшего. Топ-менеджер «Фонда развитий территории» прокомментировал сложившуюся ситуацию и рассказал, как будут расселять аварийные дома, и кто будет оплачивать капитальный ремонт.
На текущий момент в России более 720 тысяч «многоквартирников», которым требуется капремонт. Здесь живет более 85 миллионов человек.
Шагиахметов выделяет 5 наиболее сложных аспектов, связанных с капитальным ремонтом отечественной недвижимости.
В первую очередь речь идет об очень маленькой оплате.
«В столице платят самые большие суммы за капремонт – почти 26 рублей за «квадрат». Хозяева средней по площади квартиры (например, 55 квадратных метров) за год будут платить чуть более 17 тысяч рублей. Этой суммы явно недостаточно, чтобы сделать хотя бы минимальный качественный ремонт при нынешней рыночной обстановке».
Огромное влияние оказывает проблема, связанная с «котловой» методикой расходования полученных средств в регионах. Все деньги попадают на один счет, далее происходит их распределение по всем имеющимся в фонде «многоквартирникам».
«В итоге, получается ситуация, когда каждый дом отправляет в фонд капитального ремонта крупную сумму, но она может быть израсходована не по назначению. Например, нередко средства направляются на восстановление объектов культурного наследия. В таких домах живет гораздо меньше жильцов, поэтому они не способны принести в фонд достаточное количество денег для проведения ремонта».
Руководитель ФРТ считает, что необходимо пересмотреть методику расходования средств, а также указать «алгоритм возвращения денег, которые были получены таким образом».
Еще одна трудность – неправильно определение приоритетов для ремонтных работ. Зачастую капитальный ремонт стартует с работы над фасадами, что неверно. Согласно мнению Шагиахметова, следует начинать с работ по восстановлению инженерных коммуникаций, фундамента, лифтовых шахт.
Имеются здесь и сложности, связанные с политикой ценообразования. Стоимость проведения одних и тех же ремонтных работ может существенно отличаться. По мнению чиновника, необходимо отслеживать ситуацию на рынке и пристальное внимание уделять тем, кто не придерживается рекомендованных правительством цен.
Пятая трудность связана с тем, что собственники не особо торопятся платить взносы.
Большая проблема связана с заменой лифтовых кабин. Уже сейчас у 60 тысяч лифтов подходит срок эксплуатации, их необходимо заменить. Здесь средств, которые постоянно собирают жильцы, недостаточно.
В ряде регионов сложилась ситуация, когда живущие в домах с лифтами россияне вынуждены платить более крупные взносы. Это актуально для Оренбургской области и ХМАО. Представители ФРТ отмечают, что такой механизм расчетов следует использовать для всей РФ. Также представители фонда приняли решение о том, чтобы увеличить срок службы лифтовых кабин.
Шагиахметов прокомментировал все нововведения, связанные с расселением ветхого жилья. Среди них следующие изменения:
• Те, у кого заключен договор соцнайма на проживание в ветхом жилье, смогут получить жилье в собственность путем приватизации, а затем – стать обладателями компенсации.
• Проекты расселения больше не будут формироваться, опираясь на дату признания многоквартирного дома аварийным. Ранее расселяли сооружения, которые получили статус ветхих до 2011 и 2017 года. В следующем году начнут расселять здания, которые признали аварийными до 2022 года. Больше не будет использоваться схема с формальными сроками, что позволит заранее проводить их капремонт.
• Запланировано использование новых алгоритмов для выдачи жилья взамен аварийного – теперь будут учитывать реальные потребности населения.
«Если россиянин обладает единственным жильем в аварийном доме, ему предоставят сопоставимые варианты новой недвижимости. Но если квартира не единственная или используется для сдачи в аренду, государство имеет право эффективнее распорядиться собственными деньгами», – прокомментировал Шагиахметов.
По его словам, в последнее время часто возникает ситуация, когда россияне покупают аварийное жилье с целью бесплатного получения новой недвижимости. Больше такой возможности не будет, они будут получать «денежную компенсацию, соответствующую рыночным параметрам недвижимости и земельного участка, из которой будет вычтена сумма расходов, потраченных на снос недвижимости и прочие убытки».
На текущий момент более 22 миллионов «квадратов» недвижимости признано аварийными, каждый год их число увеличивается. Для расселения необходимо потратить более 2,4 триллиона рублей.
«При нехватке денег это сделать очень трудно», – прокомментировал Шагиахметов и заметил, что на этот процесс из бюджета выделено только половина триллиона рублей на ближайшие 5 лет.
Осенью Минстрой скорректировал существующие алгоритмы расселения ветхой недвижимости. Теперь жилье могут признать аварийным только в том случае, когда несущие опоры повреждены настолько, что могут спровоцировать обрушение всей конструкции. В 2025 году проверять состояние зданий будут гораздо жестче, планируется использовать межгосударственный ГОСТ. Таким образом, удастся избавиться от субъективного подхода при оценке текущего состояния зданий.
Из финансовых компенсаций, которые будут предоставлять владельцам аварийного жилья, вычтут затраты на снос. Если сумма компенсации меньше цены нового жилья, собственнику придется оплатить разницу. В этом случае можно обзавестись несколькими квартирами, по совокупной площади они не должны превышать размеры изымаемой недвижимости.
В большинстве регионов проблема расселения аварийной недвижимости сейчас решается через проекты КРТ и существенную помощь девелоперов.